ວິທີການປຽບທຽບການຂາຍແມ່ນພື້ນຖານສໍາລັບ CMA ຂອງນັກລົງທຶນທີ່ແທ້ຈິງ, ການວິເຄາະຕະຫຼາດປຽບທຽບ . ມັນເປັນຂະບວນການທີ່ນໍາໃຊ້ເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດໃນປະຈຸບັນຂອງຊັບສິນທີ່ອີງໃສ່ການຂາຍຫຼ້າສຸດຂອງຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນພື້ນທີ່.
ຜົນໄດ້ຮັບຂອງການຄິດໄລ່ໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ລູກຄ້າລາຍຊື່ຜູ້ຂາຍເຮືອນຕັດສິນໃຈກ່ຽວກັບລາຄາທີ່ຈະບອກຊັບສິນຂອງພວກເຂົາ.
ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບກໍ່ໄດ້ນໍາໃຊ້ຂະບວນການ CMA ເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ຜູ້ຊື້ສາມາດຕັດສິນໃຈວ່າລາຄາຂອງເຮືອນມີຄວາມຍຸຕິທໍາແລະສອດຄ່ອງກັບກິດຈະກໍາຕະຫລາດໃນປະຈຸບັນ. ຕົວແທນ, ຖ້າຫາກວ່າເປັນຢ່າງລະອຽດຈະເຮັດສອງຂອງພວກເຂົາ, ຫນຶ່ງໃນການນໍາໃຊ້ທີ່ຜ່ານມາຂາຍຊັບສິນແລະອື່ນໂດຍນໍາໃຊ້ຄຸນສົມບັດໃນປະຈຸບັນແລະການນໍາໃຊ້ລາຄາບັນຊີຂອງເຂົາເຈົ້າ. ດັ່ງນັ້ນເນື່ອງຈາກຕະຫຼາດມີການປ່ຽນແປງຢ່າງຕໍ່ເນື່ອງແລະພວກເຂົາຕ້ອງການເຫັນຄຸນສົມບັດປຽບທຽບໃນປະຈຸບັນທີ່ມີການແຂ່ງຂັນ. ອີງຕາມສະຖິຕິແລະຄວາມຕ້ອງການໃນປະຈຸບັນ, ອາດຈະມີເຫດຜົນທີ່ຈະຫຼຸດລົງຫຼືຍົກສູງເຖິງລາຄາການລົງທຶນທີ່ກໍານົດໄວ້ໃນຄຸນສົມບັດທີ່ຂາຍໄດ້ CMA.
ຂະບວນການ CMA
ມີຂະບວນການທີ່ມີໂຄງສ້າງໃນການເຮັດ CMA, ແລະມີ ຄວາມຕ້ອງການພື້ນຖານສໍາຄັນ ບາງຢ່າງ:
- ຄຸນສົມບັດທີ່ປຽບທຽບທີ່ເລືອກຈະຕ້ອງຄ້າຍຄືກັນກັບຄຸນສົມບັດທີ່ຕ້ອງການ:
- ຈໍານວນຫ້ອງນອນ
- ຈໍານວນຂອງອາບນໍ້າ
- square footage size
- ຂະຫນາດຫຼາຍ
- ຄຸນສົມບັດປຽບທຽບຄວນຈະຢູ່ໃກ້ຄຽງເທົ່າທີ່ເປັນໄປໄດ້, ໃນຂົງເຂດດຽວກັນຫຼືລະຫັດຍ່ອຍແມ່ນດີທີ່ສຸດ.
- ວັນທີຂາຍຂອງເຂົາເຈົ້າຄວນຈະເປັນທີ່ສຸດເທົ່າທີ່ເປັນໄປໄດ້. ຖ້າທຽບກັບໄລຍະເວລາຂາຍຂອງ comps (comparables) ເກີນໄປໃນອະດີດພວກເຂົາກໍາລັງມີອາຍຸເກີນໄປທີ່ຈະຖືກຕ້ອງສໍາລັບຕະຫຼາດໃນປະຈຸບັນ. ຖ້າຫາກວ່າບໍ່ມີຄຸນສົມບັດໃກ້ຊິດຢ່າງພຽງພໍສໍາລັບຄອມພີວເຕີ, ຫຼັງຈາກນັ້ນການເຄື່ອນຍ້າຍເລັກຫນ້ອຍອອກໃນໄລຍະຫ່າງແມ່ນຈໍາເປັນ.
ດັ່ງນັ້ນ, ດ້ວຍຄວາມຄິດນັ້ນ, ໃຫ້ເບິ່ງຕົວຢ່າງຂອງ CMA ແບບງ່າຍໆ.
- ພວກເຮົາມີຊັບສິນຂອງພວກເຮົາ, ເປັນ 3 BR, 2 BA ເຮືອນ 1900 ຕາລາງຟຸດໃນຂະຫນາດທີ່ມີລົດສອງທີ່ຕິດຢູ່ garage.
- ເຮືອນແມ່ນຢູ່ໃນຫ້ອງແບ່ງຍ່ອຍທີ່ມີມາດຕະຖານທີ່ຄ້າຍຄືກັນກັບຂະຫນາດຂອງທຸກຄົນ.
- ສາມບ້ານທີ່ທຽບເທົ່າໄດ້ຖືກພົບເຫັນຢູ່ໃນຍ່ອຍດຽວກັນ.
- ສອງເຮືອນຢູ່ໃກ້ຊິດ, ມີຫ້ອງນອນ, ຫ້ອງນ້ໍາ, ແລະບ່ອນຈອດລົດດຽວກັນ.
- ຫນຶ່ງໃນເຮືອນມີຫ້ອງນອນພິເສດແລະເຄິ່ງຫນຶ່ງອາບນໍ້າ. ລາຄາຂາຍຂອງເຮືອນນັ້ນຖືກຫຼຸດລົງໂດຍຄ່າກໍ່ສ້າງໃຫມ່ຂອງຫ້ອງນອນແລະຫ້ອງນ້ໍາເຄິ່ງຫນຶ່ງເພື່ອເຮັດໃຫ້ມັນຄ້າຍກັບຊັບສິນຂອງພວກເຮົາ.
- footage Square ຂອງເຮືອນແມ່ນໃກ້ຊິດແຕ່ບໍ່ແມ່ນຄືກັນ. ດັ່ງນັ້ນ, ສາມລາຄາ 'comps' ແຕ່ລະໄດ້ແບ່ງອອກໂດຍຂະຫນາດຕີນຂອງພວກເຂົາແຕ່ລະຮຽບຮ້ອຍເພື່ອໃຫ້ໄດ້ຮັບລາຄາຂາຍຕໍ່ sq ft. ຜູ້ທີ່ຖືກຈໍານວນຫນຶ່ງເປັນຈໍານວນຫນຶ່ງ.
- ຈໍານວນດັ່ງກ່າວໄດ້ຖືກຄູນດ້ວຍ 1,900 ຕາລາງຟຸດຂອງຊັບສິນທີ່ຕ້ອງການເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າປະມານຂອງຕົນໃນຕະຫຼາດປະຈຸບັນ.
ໃນປັດຈຸບັນ, ສໍາລັບຜູ້ຂາຍແລະຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບ, ນີ້ແມ່ນປົກກະຕິເທົ່າທີ່ພວກເຂົາໄປ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຂ້າພະເຈົ້າຈະແນະນໍາການວິເຄາະຕະຫຼາດອື່ນເພື່ອເບິ່ງການແຂ່ງຂັນໃນປະຈຸບັນ, ດັ່ງທີ່ຂ້າພະເຈົ້າຈະເຮັດສໍາລັບຜູ້ຊື້. ອີກປະການຫນຶ່ງ CMA ແມ່ນເຮັດໃນຫຼາຍທາງດຽວກັນ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ໃນປັດຈຸບັນພວກເຮົາຊອກຫາສາມ comps ທີ່ມີເພື່ອຂາຍແລະນໍາໃຊ້ລາຄາລາຍການຂອງພວກເຂົາ.
ຕະຫຼາດຕົວຢ່າງນີ້ມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍ, ແລະມີຍອດຂາຍຫຼາຍກ່ວາບັນຊີລາຍຊື່ໃຫມ່ໃນສອງສາມອາທິດທີ່ຜ່ານມາ. ລາຄາສິນຄ້າຄົງຄັງຂອງລາຄາສໍາລັບການຂາຍໃນປະຈຸບັນແມ່ນຕໍ່າກວ່າ, ແລະລາຄາການລົງທຶນຂອງພວກເຮົາຢູ່ທີ່ສາມສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າລາຄາການຄາດຄະເນລາຄາຂອງ CMA ສາມາດເພີ່ມຂື້ນ. ພວກເຮົາຢູ່ໃນລາຄາຕໍ່າສຸດຂອງລາຄາເຮືອນທີ່ມີການແຂ່ງຂັນສໍາລັບປະໂຫຍດການຂາຍແລະໄປຕະຫຼາດ.
ດັ່ງນັ້ນ, ສິ່ງທີ່ແຕກຕ່າງກັນໃນຂະບວນການເຫຼົ່ານີ້ແລະການປະເມີນ? appraiser ໃຊ້ comps ເຊັ່ນກັນ, ອາດຈະ comps ດຽວກັນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຜູ້ປະເມີນຜົນມັກຈະເຮັດວຽກໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້, ດັ່ງນັ້ນວຽກຂອງພວກເຂົາແມ່ນແຕກຕ່າງກັນ. ຜູ້ຊ່ຽວຊານອະສັງຫາລິມະສັບຕ້ອງການທີ່ຈະໄດ້ຮັບລາຄາສູງທີ່ສຸດສໍາລັບຜູ້ຂາຍຂອງພວກເຂົາ. ຜູ້ປະເມີນຕ້ອງການມູນຄ່າທີ່ກວມເອົາການລົງທຶນຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມແຕ່ບໍ່ແມ່ນອັດຕາເງິນເຟີ້.