ການຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ
ເຈົ້າຂອງຊັບສິນຈໍານວນຫຼາຍໄດ້ອະນຸຍາດໃຫ້ເຈົ້າຂອງການກໍ່ສ້າງຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າຖ້າວ່າອາຄານຈະກາຍເປັນສ່ວນຫນຶ່ງຫລືທັງຫມົດທີ່ບໍ່ສາມາດຢູ່ໄດ້ຍ້ອນການສູນເສຍທາງດ້ານຮ່າງກາຍ.
ເຈົ້າຂອງບ້ານອາດມີສິດຕັດສິນສັນຍາເຊົ່າໄດ້ເຖິງແມ່ນວ່າບາງສ່ວນຂອງອາຄານທີ່ຖືກຄອບຄອງໂດຍຜູ້ເຊົ່າບໍ່ໄດ້ຮັບຄວາມເສຍຫາຍ. ຖ້າອາຄານຖືກທໍາລາຍທັງຫມົດ, ເຈົ້າຂອງບ້ານອາດມີທາງເລືອກ, ແຕ່ບໍ່ແມ່ນພັນທະ, ເພື່ອກໍ່ສ້າງໂຄງສ້າງ. ເຈົ້າຂອງບ້ານອາດຈະບໍ່ຕ້ອງຮັບຜິດຊອບໃນການສ້ອມແປງຫຼືປ່ຽນແທນອາຄານທີ່ຖືກທໍາລາຍຢ່າງຮ້າຍແຮງຈົນກວ່າຈະໄດ້ຮັບການຈ່າຍເງິນປະກັນໄພ.
ໃນຂະນະທີ່ຕົວຢ່າງຕໍ່ໄປນີ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າການຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່ານັ້ນສາມາດສົ່ງຜົນກະທົບຢ່າງຫນັກຕໍ່ທຸລະກິດຂະຫນາດນ້ອຍທີ່ຈ່າຍຫນ້ອຍກວ່າອັດຕາການເຊົ່າ. ມັນຍັງສະແດງໃຫ້ເຫັນເຖິງຄວາມສໍາຄັນຂອງການຄຸ້ມຄອງຄວາມສົນໃຈໃນການເຊົ່າ.
ຕົວຢ່າງ
Floyd ເປັນເຈົ້າຂອງ Fantastic Flooring, ທຸລະກິດທີ່ຂາຍຜ້າພົມແລະຊັ້ນນອກອື່ນໆອອກຈາກສາງ. ບໍລິສັດດັ່ງກ່າວໄດ້ເຊົ່າຄຶ່ງຫນຶ່ງຂອງຄັງສິນຄ້າທີ່ມີຄວາມຍາວ 20.000 ແມັດຈາກ Peerless Properties. ມັນກໍາລັງຈ່າຍ $ .50 ຕາລາງຟຸດສໍາລັບ 10,000 ຕາລາງຟຸດຫຼື 5,000 ໂດລາຕໍ່ເດືອນ. ຄ່າເຊົ່າຂອງສາງແມ່ນ $ .75 ຕໍ່ຕາລາງຟຸດຫຼື $ 7,500 ຕໍ່ເດືອນ.
ຄ່າເຊົ່າແມ່ນຄ່າ ເຊົ່າເຮືອນທີ່ສາມາດເກັບຢູ່ໃນອັດຕາຕະຫຼາດໄດ້.
Floyd ໄດ້ເຈລະຈາສັນຍາເຊົ່າຂອງລາວສອງປີກ່ອນ, ໃນເວລາທີ່ລາຄາເຊົ່າຢູ່ໃນພື້ນທີ່ລາວໄດ້ຕົກຕໍ່າ. ຫຼັງຈາກທີ່ເຊົ່າໄດ້ເລີ້ມຄືນ, ແຕ່ການເຊົ່າຂອງ Floyd ຈະບໍ່ຫມົດອາຍຸສາມປີ. ຖ້າ Floyd ໄດ້ສູນເສຍການເຊົ່າຂອງລາວ, ບໍລິສັດລາວຈະຕ້ອງມີຄ່າເຊົ່າອີກໃນລາຄາຕະຫຼາດ.
ພາຍໃຕ້ການເຊົ່າໃຫມ່, ບໍລິສັດອາດຈະຈ່າຍເງິນເພີ່ມເຕີມອີກ 2,500 ໂດລາຕໍ່ເດືອນ, ຫຼື $ 30,000 ຕໍ່ປີ, ສໍາລັບຄ່າເຊົ່າ. ຖ້າບໍລິສັດໄດ້ສູນເສຍການເຊົ່າຂອງຕົນໃນມື້ນີ້, ມັນຈະມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເພີ່ມເຕີມເປັນ $ 90,000 ໃນໄລຍະສາມປີຕໍ່ໄປ.
Floyd ໄດ້ເພີ່ມຈໍານວນການ ປັບປຸງແລະການປັບປຸງໃຫ້ດີຂື້ນ ຂອງສາງນັບຕັ້ງແຕ່ການເຊົ່າຂອງລາວໄດ້ເລີ່ມຕົ້ນ. ເຫຼົ່ານີ້ປະກອບມີການເຮັດໃຫ້ມີແສງໃຫມ່, shelves customized, ແລະການຍົກລະດັບກັບ dock ການໂຫຼດ. ການປັບປຸງແມ່ນສ່ວນຫນຶ່ງຂອງການກໍ່ສ້າງ. Floyd ບໍ່ເປັນເຈົ້າຂອງພວກເຂົາ, ແຕ່ເຂົາຈະມີຄວາມສົນໃຈໃນການນໍາໃຊ້ພວກເຂົາສໍາລັບສ່ວນທີ່ເຫລືອຂອງການເຊົ່າຂອງລາວ.
ທ້າຍຄືນຫນຶ່ງ, ສາຍໄຟທີ່ຜິດພາດເຮັດໃຫ້ເກີດໄຟໄຫມ້ທີ່ເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມເສຍຫາຍຢ່າງຫນັກຕໍ່ອາຄານ. ນອກເຫນືອຈາກການສູບຢາບາງຢ່າງຕໍ່ອຸປະກອນການພື້ນເຮືອນ, ສ່ວນຂອງສາງທີ່ຖືກຄອບຄອງໂດຍ Fantastic Flooring ບໍ່ໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຈາກໄຟໄຫມ້. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຄຸນສົມບັດ Peerless ຍົກເລີກການເຊົ່າຂອງ Floyd. Fantastic Flooring ແມ່ນປະກັນໄພສໍາລັບຄວາມເສຍຫາຍຕໍ່ອຸປະກອນການພື້ນເຮືອນພາຍໃຕ້ ນະໂຍບາຍຊັບສິນທາງການຄ້າ . ຢ່າງໃດກໍຕາມ, Fantastic Flooring ບໍ່ມີການຄຸ້ມຄອງສໍາລັບການສູນເສຍທາງດ້ານເສດຖະກິດ, ມັນຈະທົນທຸກເນື່ອງຈາກການສູນເສຍການເຊົ່າຂອງມັນ. ບໍລິສັດຍັງບໍ່ມີການຄຸ້ມຄອງສໍາລັບການສູນເສຍການນໍາໃຊ້ການປັບປຸງທີ່ເຮັດໃຫ້ການກໍ່ສ້າງ. ລາຍການເຫຼົ່ານີ້ບໍ່ໄດ້ຮັບຄວາມເສຍຫາຍ, ດັ່ງນັ້ນການສູນເສຍການນໍາໃຊ້ບໍ່ໄດ້ຖືກປົກຄຸມພາຍໃຕ້ການ ປະກັນໄພຊັບສິນ ຂອງບໍລິສັດ.
Floyd ສາມາດປົກປ້ອງທຸລະກິດລາວຕໍ່ກັບການສູນເສຍທາງດ້ານການເງິນທີ່ເກີດຂື້ນຈາກການຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າໂດຍການຊື້ປະກັນໄພທີ່ເຊົ່າ. ການຄຸ້ມຄອງນີ້ອາດຈະຖືກເພີ່ມເຂົ້າໃນນະໂຍບາຍຊັບສິນທາງດ້ານການຄ້າໂດຍຜ່ານຮູບແບບແຍກຕ່າງຫາກ.
ການປະກັນໄພການປະກັນໄພ Leasehold
ການປະກັນໄພການໂຍກຍ້າຍທີ່ຄອບຄຸມກວມເອົາການສູນເສຍທາງດ້ານການເງິນທີ່ທ່ານສະຫນັບສະຫນູນເນື່ອງຈາກການຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານ. ສໍາລັບການສູນເສຍທີ່ຈະຖືກປົກຄຸມ, ມັນຕ້ອງໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຈາກການສູນເສຍທາງດ້ານຮ່າງກາຍໂດຍກົງ (ຫຼືເສຍຫາຍ) ໃນສະຖານທີ່ທີ່ໄດ້ອະທິບາຍໄວ້ໃນຄໍາປະກາດ. ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ຄວາມເສຍຫາຍຕ້ອງເກີດຈາກໄພອັນຕະລາຍພາຍໃຕ້ ນະໂຍບາຍຂອງທ່ານ .
ການຄອບຄອງດອກເບ້ຍຈາຍອາດຈະປະກອບມີການປະຕິບັດຕາມເງື່ອນໄຂດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້, ຖ້າຈໍາກັດການປະກັນໄພໃນຕາຕະລາງການຄຸ້ມຄອງ:
- ການເຊົ່າດອກເບ້ຍຂອງຜູ້ເຊົ່າ ນີ້ແມ່ນຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ທ່ານຈ່າຍແລະຄ່າເຊົ່າຂອງຊັບສິນ (ອັດຕາການເຊົ່າຕະຫຼາດ). ໃນຕົວຢ່າງທີ່ຜ່ານມາ, ດອກເບ້ຍເຊົ່າໄລຍະເວລາຂອງການເຊົ່າທີ່ Fantastic Floors ແມ່ນ $ 2,500 ($ 7,500 ລົບ $ 5,000).
- ການຊໍາລະເງິນໂບນັດ ນີ້ແມ່ນສ່ວນທີ່ບໍ່ມີການປ່ຽນແປງຂອງເງິນສົດທີ່ທ່ານໄດ້ຈ່າຍເພື່ອໃຫ້ໄດ້ຮັບການເຊົ່າແລະທີ່ຈະບໍ່ຖືກສົ່ງກັບທ່ານ. ຕົວຢ່າງ, ທ່ານຈ່າຍຄ່ານາຍຫນ້າຂອງເຈົ້າຂອງເຈົ້າ $ 5,000 ເພື່ອຮັບປະກັນການເຊົ່າໄລຍະ 3 ປີແທນທີ່ຈະເປັນການເຊົ່າ 5 ປີ.
- ການປັບປຸງແລະປັບປຸງ ທຸລະກິດຂອງທ່ານອາດເຮັດໃຫ້ການປັບປຸງຄຸນສົມບັດເຊົ່າຂອງທ່ານທີ່ທ່ານບໍ່ສາມາດເອົາອອກຕາມກົດຫມາຍໄດ້. ຄ່າເຊົ່າທີ່ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດປະກອບມີສ່ວນການຈ່າຍເງິນທີ່ບໍ່ມີການປ່ຽນແປງທີ່ທ່ານໄດ້ເຮັດສໍາລັບການປັບປຸງ. ມັນບໍ່ປະກອບມີມູນຄ່າຂອງການປັບປຸງທີ່ຖືກປົກຄຸມພາຍໃຕ້ການປະກັນໄພອື່ນໆ.
- Rent Prepaid ນີ້ແມ່ນສ່ວນທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບຄ່າຕອບແທນທີ່ທ່ານໄດ້ຈ່າຍລ່ວງຫນ້າທີ່ຈະບໍ່ໄດ້ຮັບການຄືນເງິນໃຫ້ທ່ານ. ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ, ທ່ານໄດ້ຈ່າຍຄ່າເຊົ່າລ່ວງຫນ້າ 3 ເດືອນເມື່ອທ່ານເຊົ່າຊັບສິນຂອງທ່ານ.
ຜົນປະໂຫຍດສຸດທິໃນການເຊົ່າ
ພາຍໃຕ້ການຄຸ້ມຄອງດອກເບ້ຍ ຈໍາກັດ, ຂອບເຂດການປະກັນໄພ ແມ່ນສະແດງອອກໃນເງື່ອນໄຂຂອງການ ເຊົ່າດອກເບ້ຍ . ຖ້າສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານຖືກຍົກເລີກ, ຜູ້ຮັບປະກັນໄພສ່ວນໃຫຍ່ຂອງທ່ານຈະເສຍຄ່າທໍານຽມເປັນການສູນເສຍດອກເບັ້ຍຂອງທ່ານໃນເວລາທີ່ການສູນເສຍເກີດຂຶ້ນ. ດອກເບ້ຍຈາຍທັງຫມົດປະກອບມີສອງສ່ວນ.
ດອກເບ້ຍເຊົ່າທີ່ເຊົ່າຂອງຜູ້ເຊົ່າ (TLI) ນີ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນຜົນປະໂຫຍດທີ່ທ່ານຈະໄດ້ຮັບຈາກການເຊົ່າທີ່ເຫມາະສົມໃນໄລຍະເດືອນທີ່ເຫລືອ. TLI ຂອງທ່ານແມ່ນມູນຄ່າປະຈຸບັນຂອງ ດອກເບ້ຍຈາຍລວມ ຂອງທ່ານ. ມັນຖືກຄິດໄລ່ໂດຍການຄູນຄ່າດອກເບ້ຍຈາຍລວມຂອງທ່ານໂດຍປັດໃຈການເຊົ່າທີ່ໃຊ້ໄດ້. ດອກເບ້ຍຈາຍລວມຂອງທ່ານແມ່ນຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງຄ່າເຊົ່າຂອງສະຖານທີ່ແລະຄ່າເຊົ່າທີ່ທ່ານຈ່າຍໃນແຕ່ລະເດືອນ. ຕົວຢ່າງ: ສົມມຸດວ່າອັດຕາຕະຫຼາດທີ່ເຊົ່າແມ່ນ 5,000 ໂດລາຕໍ່ເດືອນແລະບໍລິສັດຂອງທ່ານກໍາລັງຈ່າຍ $ 3,500. ດອກເບ້ຍຈາຍລວມຂອງທ່ານແມ່ນ 1,500 ໂດລາ (5,000 ໂດລາລົບ 3,500 ໂດລາ).
ປັດໄຈທີ່ມີຄວາມສົນໃຈໃນການເຊົ່າແມ່ນມາຈາກຕາຕະລາງທີ່ຕິດຢູ່ກັບ ນະໂຍບາຍຂອງທ່ານ . ປັດໄຈຕ່າງໆແຕກຕ່າງກັນໄປຕາມອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ມີຢູ່ແລະເດືອນທີ່ເຫລືອຢູ່ໃນສັນຍາເຊົ່າ. ຕົວຢ່າງ, ສົມມຸດວ່າທ່ານມີ 36 ເດືອນຢູ່ໃນສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານ. ຖ້າອັດຕາດອກເບ້ຍອັດຕາດອກເບ້ຍ 5 ເປີເຊັນ, ປັດໃຈການຖືດອກເບ້ຍຈາຍແມ່ນ 33.4213. ດອກເບ້ຍຈາຍຂອງທ່ານແມ່ນ $ 1,500 X 334213 ຫຼື 50,132.
ດອກເບ້ຍຈາຍລາຍເດືອນ (MLI) ດອກເບ້ຍຈາຍລາຍເດືອນສະທ້ອນເຖິງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍປະຈໍາເດືອນຂອງທ່ານສໍາລັບການຈ່າຍຄ່າເງິນ, ການປັບປຸງແລະການປັບປຸງ, ແລະຄ່າເຊົ່າທີ່ຈ່າຍລ່ວງຫນ້າ. ລາຍການເຫຼົ່ານີ້ຈະບໍ່ຖືກນໍາໃຊ້ຖ້າທ່ານບໍ່ໄດ້ຈ່າຍຄ່າໂບນັດ, ປັບປຸງຫຼືຈ່າຍຄ່າເຊົ່າລ່ວງຫນ້າ. ຖ້າທ່ານຕ້ອງການຮັບປະກັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້, ດອກເບ້ຍຈາຍປະຈໍາເດືອນສໍາລັບແຕ່ລະຄົນຕ້ອງຖືກຄິດໄລ່ແຍກຕ່າງຫາກ. ສໍາລັບແຕ່ລະລາຍການ, ຕົ້ນທຶນຕົ້ນທຶນຂອງທ່ານແບ່ງອອກເປັນຈໍານວນເດືອນທີ່ເຫລືອຢູ່ໃນການເຊົ່າຂອງທ່ານເມື່ອທ່ານໄດ້ຈ່າຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ. ຕົວຢ່າງ, ສົມມຸດວ່າຫົກເດືອນໃນການເຊົ່າ 36 ເດືອນຂອງທ່ານ, ທ່ານໄດ້ໃຊ້ $ 25,000 ສໍາລັບການປັບປຸງ. MLI ຂອງທ່ານແມ່ນ $ 25,000 / 30 ຫຼື 833.
Net Lease Interest
ຂອບເຂດທີ່ສະແດງຢູ່ໃນນະໂຍບາຍຂອງທ່ານສໍາລັບການຄຸ້ມຄອງດອກເບ້ຍຈາຍແມ່ນການລວມດອກເບ້ຍຈາຍຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນເຊົ່າແລະດອກເບ້ຍຈາຍໃນເດືອນເລີ່ມຕົ້ນຂອງນະໂຍບາຍຂອງທ່ານ. ຕົວຢ່າງ: ຖ້າ TLI ຂອງທ່ານແມ່ນ $ 1,500 ແລະ MLI ຂອງທ່ານແມ່ນ $ 833, ຄ່າເຊົ່າທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບຈາກການເຊົ່າສຸດທິແມ່ນ $ 2,333. ນີ້ແມ່ນ ບໍລິສັດປະກັນໄພ ສ່ວນໃຫຍ່ ຂອງທ່ານ ຈະຈ່າຍຄ່າເຊົ່າພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂການເຊົ່າທີ່ເຊົ່າຖ້າການເຊົ່າຂອງທ່ານຖືກຍົກເລີກໃນວັນທີເລີ່ມຕົ້ນຂອງນະໂຍບາຍຂອງທ່ານ.
ຄວາມສົນໃຈການເຊົ່າຂອງທ່ານສຸດທິຫຼຸດລົງໃນແຕ່ລະເດືອນພາຍໃນໄລຍະຂອງນະໂຍບາຍຂອງທ່ານ. ຖ້າສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານຖືກຍົກເລີກ, ຜູ້ປະກັນໄພສ່ວນໃຫຍ່ຂອງທ່ານຈະຈ່າຍເງີນທີ່ມີຄວາມຮັບຜິດຊອບໃນການເຊົ່າຕາມສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານ ໃນເວລາທີ່ການສູນເສຍເກີດຂຶ້ນ . ຜູ້ປະກັນໄພຂອງທ່ານຈະຄິດໄລ່ດອກເບ້ຍຈາຍຂອງທ່ານໂດຍການເພີ່ມດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້:
- ດອກເບ້ຍຈາຍທັງຫມົດຂອງເຈົ້າຄູນດ້ວຍປັດໄຈການຖືດອກເບ້ຍສໍາລັບເດືອນທີ່ເຫຼືອຂອງການເຊົ່າຂອງເຈົ້າໃນເວລາທີ່ການສູນເສຍເກີດຂຶ້ນ
- ດອກເບ້ຍຈາຍປະຈໍາເດືອນຂອງທ່ານຄູນດ້ວຍໄລຍະເວລາທີ່ເຫລືອຂອງເວລາທີ່ທ່ານສູນເສຍ