ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມທຸລະກິດມີຄວາມລະມັດລະວັງໃນການຈົດທະບຽນຂອງເຂົາເຈົ້າ. ເນື່ອງຈາກວ່າປະຫວັດການປ່ອຍສິນເຊື່ອສ່ວນບຸກຄົນຂອງຜູ້ຊື້ແມ່ນມີຄວາມສໍາຄັນໃນການໃຫ້ກູ້ຢືມທາງການຄ້າ, ພວກເຂົາໃຊ້ມາດຕະຖານອື່ນໆເພື່ອຕັດສິນໃຈໃຫ້ກູ້ຢືມ. ຊັບສົມບັດຂອງທຸລະກິດແມ່ນຊື້ເພື່ອສ້າງລາຍຮັບ, ດັ່ງນັ້ນຫນຶ່ງໃນເງື່ອນໄຂທີ່ເປັນທີ່ນິຍົມແມ່ນເບິ່ງລາຍໄດ້ເພື່ອເບິ່ງວ່າມັນແມ່ນພຽງພໍທີ່ຈະຈ່າຍເງິນກູ້ແລະໃຫ້ກໍາໄລສໍາລັບຜູ້ກູ້ຢືມ.
ໃນເວລາທີ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມເບິ່ງຊັບສິນຂອງອາພາດເມັນຫຼືຄອບຄົວຫຼາຍ, ບໍ່ວ່າຈະເປັນການຈໍານອງ, ແລະສໍາລັບຫຼາຍປານໃດ, ອາດຈະຖືກກໍານົດໂດຍໃຊ້ DSCR, ຫຼືອັດຕາສ່ວນການບໍລິການຫນີ້ສິນ. ມັນເປັນການຄິດໄລ່ທີ່ງ່າຍດາຍ, ແຕ່ມີຄວາມສໍາຄັນຫຼາຍ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ບໍ່ແມ່ນຄວາມກັງວົນແທ້ໆກັບຄະແນນສິນເຊື່ອບຸກຄົນຫຼືປະຫວັດຂອງເຈົ້າຂອງ. ຈຸດປະສົງຂອງການລົງທຶນແມ່ນ ROI, Return on Investment, ແລະການໄຫລຂອງເງິນສົດ, ດັ່ງນັ້ນການໄຫລຂອງເງິນສົດເປັນການພິຈາລະນາຕົ້ນຕໍ.
ຕົວຈິງແລ້ວ, ນັກລົງທຶນຄວນຈະໃຫ້ການດູແລຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມໃນການເຮັດໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າການຄິດໄລ່ເງິນສົດແມ່ນຖືກຕ້ອງສໍາລັບໂຄງການອາພາດເມັນ. ພວກເຂົາຈະຕ້ອງການເບິ່ງທາງດ້ານການເງິນທີ່ສະແດງລາຍໄດ້ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ. ຫຼັງຈາກນັ້ນພວກເຂົາເຈົ້າຈະກໍານົດວ່າຕົວເລກເຫລົ່ານີ້ຈະເບິ່ງຄືວ່າພວກເຂົາຈະສືບຕໍ່ເຂົ້າສູ່ອະນາຄົດ, ຫຼືອາດຈະດີຂຶ້ນຫຼືຮ້າຍແຮງກວ່າເກົ່າ. ໃນເວລາທີ່ຈໍານວນສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າການໄຫລຂອງເງິນສົດຈະກວມເອົາຢ່າງກວ້າງຂວາງການບໍລິການຫນີ້, ມັນສາມາດກວດສອບຄວາມຕ້ອງການການລົງທຶນແລະຄວາມສາມາດໃນການປະເມີນມູນຄ່າຂອງຜູ້ລົງທຶນ.
ໃນຂະນະທີ່ມີສະຖານທີ່ຈໍານວນຫຼາຍເພື່ອເບິ່ງວິທີການຄິດໄລ່ DSCR ກັບໂຄງການແລະຈໍານວນເງິນຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ, ຜູ້ຊື້ຈະຕ້ອງຮູ້ວ່າພວກເຂົາສາມາດຍືມເງິນໃນໂຄງການທີ່ພວກເຂົາກໍາລັງພິຈາລະນາຊື້. ນັກລົງທຶນເຮັດການຄິດໄລ່ຂອງຕົວເອງແລະເບິ່ງຜູ້ໃຫ້ກູ້ທີ່ໄດ້ຮັບຄັດເລືອກຂອງຕົນເພື່ອກວດສອບຈໍານວນທີ່ພວກເຂົາມາເຖິງ.
ນັກລົງທຶນແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ທັງສອງມີເປົ້າຫມາຍທົ່ວໄປໃນເລື່ອງນີ້. ໂຄງການແມ່ນຈະມີຜົນກໍາໄລພໍທີ່ຈະໃຫ້ບໍລິການຫນີ້ສິນທີ່ມີກໍາໄລພຽງພໍທີ່ເຫຼືອໄວ້ບໍ?
ພວກເຮົາຈະເບິ່ງນີ້ຈາກສອງທິດທາງ, ໄດ້ຮັບ DSCR ໃນປະຈຸບັນແລະການປະເມີນຊັບສິນທີ່ມີ DSCR ທີ່ຕ້ອງການໃຫ້ກູ້ຢືມ. ການຄິດໄລ່ນີ້ກັບຄືນມາເປັນຈໍານວນເງິນທີ່ນໍາໃຊ້ໂດຍຜູ້ກູ້ຢືມທົ່ວໄປ DSCR ທີ່ເຫມາະສົມທີ່ສຸດຂອງ 1,20. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ພວກເຮົາຈະເຮັດແນວໃດທິດທາງອື່ນ, ໄດ້ຮັບ DSCR.
ຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ: ເສລີ່ຍ
ເວລາທີ່ຕ້ອງການ: 20 ນາທີ
ນີ້ແມ່ນວິທີການ:
- ກໍານົດ ການໄຫລຂອງເງິນສົດ , ຫຼືລາຍໄດ້ປະຕິບັດການລວມຫຼັງຈາກການຫັກລົບຫວ່າງງານແລະ ການສູນເສຍສິນເຊື່ອ .
ຄ່າເຊົ່າທັງຫມົດຂອງ $ 187,000 / ປີ - 9% ຫວ່າງງານແລະການສູນເສຍການປ່ອຍສິນເຊື່ອ ($ 16,830) = $ 170,170
- ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ໄດ້ຮັບ NOI, ຫຼື ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ ໂດຍການຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທັງຫມົດສໍາລັບການດໍາເນີນງານແລະການຄຸ້ມຄອງ, ລວມທັງພາສີ ແລະການປະກັນໄພ.
ລາຍໄດ້ປະຕິກອນລວມ - ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທັງຫມົດ = NOI, ຫຼືລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ
$ 170,170-72,470 (ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ) = 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ເດືອນ = $ 8142 / ເດືອນ NOI
- ຖ້າຜູ້ໃຫ້ກູ້ໄດ້ໃຊ້ DSCR ທີ່ຕ່ໍາສຸດທີ່ເປັນປະໂຫຍດຂອງ 1.20, ຫຼັງຈາກນັ້ນ, $ 8142 / ເດືອນຈະຕ້ອງມີອັດຕາການຈ່າຍເງິນຈໍານອງປະຈໍາເດືອນ 1.2 ເທື່ອ. ເພື່ອໃຫ້ໄດ້ຮັບການຊໍາລະເງິນສູງສຸດນັ້ນ, ມັນຈໍາເປັນຕ້ອງແບ່ງປັນ $ 8142 ໂດຍ 1.2.
$ 8142 ລາຍໄດ້ສຸດທິລາຍເດືອນ / 120 ຕ່ໍາສຸດ DSCR = $ 6785 / ເດືອນການຊໍາລະເງິນຈໍານອງສູງສຸດ.
- ໃນປັດຈຸບັນມັນຈໍາເປັນຕ້ອງກໍານົດຈໍານວນເງິນທີ່ຈະໄດ້ຮັບການກູ້ຢືມໃນອັດຕາປະຈຸບັນ. ຖ້າຜູ້ຊື້ນີ້ສາມາດຄາດຫວັງວ່າອັດຕາດອກເບ້ຍ 6.875% ໃນການກູ້ຢືມ 30 ປີ, ເຄື່ອງຄິດໄລ່ຈໍານອງ ຈະບອກພວກເຮົາວ່າຜູ້ໃຫ້ກູ້ອາດຈະມີເງິນກູ້ຢືມປະມານ 1,032,836 ໂດລາຕໍ່ຊັບສິນນີ້ , ຍ້ອນວ່າເງິນກູ້ແລະອັດຕາດອກເບ້ຍນັ້ນຈະມີຜົນໃນການຈ່າຍດອກເບ້ຍແລະດອກເບ້ຍ ຂອງ $ 6785 / ເດືອນ, ແລະຕໍາ່ສຸດທີ່ 120 DSCR.
ເຄື່ອງຄິດໄລ່ຈໍານອງຫຼາຍທີ່ສຸດຈະຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານເຂົ້າໃນການຊໍາລະເງິນ, ອັດຕາດອກເບ້ຍແລະເວລາທີ່ຈະຄິດໄລ່ເງິນກູ້ຢືມ.
- ໃນເວລາທີ່ພວກເຮົາເລີ່ມຕົ້ນ, ພວກເຮົາຮູ້ວ່າພວກເຮົາໄດ້ສະຫນັບສະຫນູນເງິນຈໍານວນເງິນຈໍານອງໂດຍໃຊ້ DSCR ທີ່ໄດ້ລະບຸໄວ້, ດັ່ງທີ່ພວກເຮົາເປັນຜູ້ຊື້ທີ່ຕ້ອງການຄາດຄະເນວ່າພວກເຮົາຈະໄດ້ຮັບການຍືມເປັນຊັບສິນທີ່ພວກເຮົາກໍາລັງປະເມີນສໍາລັບການຊື້. ແຕ່, ພຽງແຕ່ເຮັດການຄິດໄລ່ DSCR ທີ່ພວກເຮົາຮູ້ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງໂຄງການໃນປະຈຸບັນແລະການຈ່າຍເງິນຈໍານອງ.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 ການຊໍາລະເງິນຈໍານອງປະຈໍາປີ = 130 DSCR
1.3 ແມ່ນດີກ່ວາ 12 ໃນກໍລະນີນີ້, ດັ່ງນັ້ນອາດຈະເປັນ DSCR ທີ່ຍອມຮັບໄດ້. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຖ້າວ່າການກູ້ຢືມເງິນໃຫມ່ ກໍາລັງຊອກຫາຢູ່ໃນໂຄງການດໍາເນີນງານ, NOI ປັດຈຸບັນຈະຖືກນໍາໃຊ້ເຊັ່ນດຽວກັນດັ່ງທີ່ພວກເຮົາໄດ້ເຫັນໃນຄັ້ງທໍາອິດເພື່ອເບິ່ງວ່າຈະມີຈໍານວນເງິນຈໍານອງໃດ.
ໃນເວລາທີ່ຈໍານວນທີ່ເຮັດວຽກ, ນັກລົງທຶນແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ສາມາດມີຄວາມຮູ້ສຶກດີກ່ຽວກັບການສະຫນັບສະຫນູນໂຄງການແລະຜົນປະໂຫຍດໃນອະນາຄົດ.
ເຈົ້າຕ້ອງການຫັຍງ:
- ລາຍະລະອຽດລາຍໄດ້ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສໍາລັບຊັບສິນ.
- ເຄື່ອງຄິດໄລ່ຈໍານອງ.