ການລົງທຶນດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບ

ທັງຫມົດຂອງການຄິດໄລ່ເຫຼົ່ານີ້ທີ່ເຂົ້າໄປໃນການວິເຄາະຢ່າງລະອຽດຂອງຄວາມສາມາດດ້ານການເງິນຂອງຊັບສິນເຊົ່າອະສັງຫາລິມະສັບສາມາດເປັນຄວາມເຈັບປວດທີ່ຈະຮຽນຮູ້. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ທ່ານຕ້ອງໄດ້ນໍາໃຊ້ໃຫ້ເຂົາເຈົ້າແລະດຶງພວກເຂົາຮ່ວມກັນເພື່ອເຮັດໃຫ້ການຕັດສິນໃຈ:

• ລາຍໄດ້ປະລິມານທີ່ສົມບູນ (GPI)
• ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການລວມ (GOI)
• Gross Rent Multiplier (GRM)
• ເງິນດອກເບ້ຍກ່ອນການພາສີ (CFBT)
• ເງິນໄຫຼຫຼັງຈາກພາສີ (CFAT)
• ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ (NOI)
• ອັດຕາການເພີ່ມທຶນ (Cap Rate)

• Break-even Ratio
• Return on Equity Year One

ເປັນຫຍັງພວກເຮົາໄປຫາບັນຫາ

ການລົງທຶນໃນການເຊົ່າອະສັງຫາລິມະສັບກໍາລັງດຶງດູດຄວາມສົນໃຈຫຼາຍກວ່າເກົ່າ. ໃນເວລາທີ່ທ່ານອ່ານຫຼືເບິ່ງໂທລະພາບກ່ຽວກັບການແກ້ໄຂບັນດານັກລົງທຶນ, ພວກເຂົາມັກຈະຂາຍເຮືອນເຫຼົ່ານັ້ນໃຫ້ນັກລົງທຶນເຊົ່າ. ນັກລົງທຶນທີ່ເຊົ່າທີ່ພັກອາໄສທີ່ປະສົບຜົນສໍາເລັດອາດຈະມີເຮືອນຫຼາຍສິບແຫ່ງໃນຫຼັກຊັບຂອງເຂົາເຈົ້າ. ພວກເຂົາເຈົ້າແມ່ນນັກລົງທຶນທີ່ເຂັ້ມແຂງ, ຫຼືພວກເຂົາຈະບໍ່ໄດ້ຮັບການກະແສເງິນສົດຈາກເຮືອນຈໍານວນຫລາຍ. ທ່ານຕ້ອງການທີ່ຈະເຂົ້າໃຈແລະປຶກສາຫາລື "ຕົວເລກ" ກັບພວກມັນ. ຂໍໃຫ້ພິຈາລະນາຜົນປະໂຫຍດຂອງຊັບສິນເຊົ່າທີ່ລົງທຶນ.

ການ​ເສື່ອມ​ຄຸນ​ຄ່າ
ການຫັກຄ່າເສື່ອມລາຄາເປັນສ່ວນປະກອບທີ່ມີຄຸນຄ່າໃນການວິເຄາະຊັບສິນຂອງພວກເຮົາ. ສໍາລັບຜູ້ທີ່ຢູ່ໃນວົງເລັບພາສີສູງທີ່ມີການລົງທຶນອື່ນໆ, ມັນອາດຈະຊ່ວຍໃຫ້ການຫຼຸດຜ່ອນຜົນກໍາໄລຈາກການລົງທຶນອື່ນໆ. ແນ່ນອນ, ຕິດຕໍ່ຜູ້ບັນຊີກ່ຽວກັບເລື່ອງນີ້. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ເມື່ອຄ່າໃຊ້ຈ່າຍບວກກັບຄ່າເສື່ອມລາຄາຕົວຈິງຫຼາຍກວ່າຈໍານວນກໍາໄລຂອງພາສີ, ທ່ານມີການສູນເສຍທີ່ສູນເສຍໄປນໍາໃຊ້ຕໍ່ກັບລາຍໄດ້ລົງທຶນອື່ນໆ.

ມັນບໍ່ແມ່ນການສູນເສຍເງິນສົດ, ຍ້ອນວ່າຄ່າເສື່ອມລາຄາບໍ່ແມ່ນເງິນສົດຈາກຖົງ. ມັນເປັນເລກທີ່ຖືກຄິດໄລ່ເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສໍາລັບຈຸດປະສົງທາງພາສີ. ນັບຕັ້ງແຕ່ທ່ານບໍ່ໄດ້ໃຊ້ມັນ, ທ່ານຍັງສາມາດມີລາຍຮັບເງິນສົດເປັນປະຈໍາເດືອນໃນຂະນະທີ່ສະແດງການສູນເສຍຜົນປະໂຫຍດສໍາລັບພາສີ.

Cash Flow
ການໃຊ້ຈ່າຍເງິນສົດປະຈໍາເດືອນຕໍ່ທະນາຄານແມ່ນການແຕ້ມໃຫຍ່ສໍາລັບນັກລົງທຶນເຊົ່າ.

ການເຮັດຢ່າງດຸເດືອດແລະສິດຊື້ຂອງພວກເຂົາສາມາດເຮັດໃຫ້ຜົນຕອບແທນສອງຕົວເລກແລະການໄຫຼຂອງເງິນສົດສໍາລັບປີ. ການໄຫຼຂອງເງິນສົດແມ່ນຫນ້າທີ່ຂອງສິ່ງປະກອບຕ່າງໆທີ່ມີປະໂຫຍດຫລາຍ, ແລະຫຼາຍຫຼືຫຼາຍຂອງພວກມັນສາມາດປ່ຽນແປງແລະເຮັດໃຫ້ເສຍຫາຍຫຼືປັບປຸງການໄຫຼຂອງເງິນສົດ. ບາງຄົນແມ່ນຕະຫຼາດແລະເສດຖະກິດມີອິດທິພົນ. ຖ້ານາຍຈ້າງໃນທ້ອງຖິ່ນທີ່ສໍາຄັນປິດຫຼືຍ້າຍ, ຄວາມຕ້ອງການຂອງຊັບສິນທີ່ເຊົ່າອາດຈະຫຼຸດລົງຕໍ່ຄືນ. ມັນເປັນສິ່ງທີ່ທ່ານບໍ່ສາມາດຄວບຄຸມໄດ້ແຕ່ຫວັງວ່າຈະຫຼີກເວັ້ນໂດຍການກະທໍາຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບສຸຂະພາບແລະແຜນການຂອງນາຍຈ້າງໃນທ້ອງຖິ່ນ. ຖ້າພວກເຂົາມີສຸຂະພາບດີແລະມີກໍາໄລທີ່ມີສັນຍາເຊົ່າໄລຍະຍາວ, ທ່ານອາດຈະມີຮູບຮ່າງດີ.

ພາສີຊັບສິນ
ທ່ານສາມາດຫັກພາສີຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຕ້ອງສໍາລັບຈຸດປະສົງພາສີລາຍໄດ້. ຖ້າທຸລະກິດຂອງທ່ານເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນທີ່ແທ້ຈິງ, ທ່ານຕ້ອງຈ່າຍພາສີຊັບສິນໃນຊັບສິນນີ້. ໃນລັກສະນະດຽວກັນ, ເມື່ອບຸກຄົນຈ່າຍຄ່າຊັບສິນກ່ຽວກັບມູນຄ່າຂອງເຮືອນຂອງເຂົາເຈົ້າ, ທຸລະກິດຈະຈ່າຍພາສີຊັບສິນຕໍ່ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນຂອງເຂົາເຈົ້າ (ທີ່ດິນແລະອາຄານ). ຖ້າສິນຄ້າຖືກຂາຍແລ້ວ, ພາສີສໍາລັບປີແມ່ນແຈກຢາຍລະຫວ່າງເຈົ້າຂອງທີ່ຜ່ານມາແລະໃຫມ່, ອີງຕາມຈໍານວນປີທີ່ພວກເຂົາເຈົ້າເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນ.

1031 ພາສີອາກອນຄ້ໍາປະກັນ
ທ່ານສາມາດ, ພາຍໃຕ້ກົດລະບຽບທີ່ເຄັ່ງຄັດຫຼາຍ, ຂາຍຊັບສິນຢູ່ໃນກໍາໄລແລະກໍາໄລເງິນທີ່ເປັນຊັບສິນອື່ນໂດຍບໍ່ຕ້ອງຈ່າຍພາສີເງິນໄດ້.

ນີ້ແມ່ນສິ່ງທີ່ລະຫັດ Revenue Code, Title 26, Section 1031 ກ່າວວ່າ: "ບໍ່ມີຜົນປະໂຫຍດຫຼືການສູນເສຍທີ່ຈະໄດ້ຮັບການຮັບຮູ້ໃນການແລກປ່ຽນຊັບສິນທີ່ໃຊ້ໃນການນໍາໃຊ້ຜະລິດຕະພັນໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຫຼືສໍາລັບການລົງທຶນຖ້າຊັບສົມບັດນັ້ນຖືກແລກປ່ຽນສໍາລັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນ ເຊິ່ງຈະຖືກຈັດຂື້ນໃນການນໍາໃຊ້ຜະລິດຕະພັນໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຫຼືເພື່ອການລົງທຶນ. " ຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນນັ້ນຫມາຍເຖິງຊັບສິນອື່ນແລະບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງມີການແລກປ່ຽນທີ່ດິນທີ່ດິນຫຼືສໍານັກງານສໍາລັບຫ້ອງການ.

ຄວາມຈິງແມ່ນວ່າມີຈໍານວນຫນ້ອຍການລົງທຶນແລະຍຸດທະສາດທີ່ສາມາດປຽບທຽບກັບການເຊົ່າອະສັງຫາລິມະສັບ. ປະຊາຊົນຈໍາເປັນຕ້ອງມີສະຖານທີ່ທີ່ຈະດໍາລົງຊີວິດ, ແລະການເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນແມ່ນບໍ່ເປັນໄປໄດ້ສໍາລັບບາງຄົນແລະບໍ່ຕ້ອງການຄົນອື່ນ.