ເຂົ້າໃຈຈໍານວນ
ຖ້າການນໍາໃຊ້ຊັບສິນແມ່ນເພື່ອສ້າງລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າຫລືເຊົ່າ, ວິທີການລາຍໄດ້ຂອງການປະເມີນຫຼືການປະເມີນແມ່ນໃຊ້ຫຼາຍທີ່ສຸດ. ລາຍໄດ້ສຸດທິທີ່ ຜະລິດໂດຍຊັບສິນຖືກນໍາໃຊ້ຮ່ວມກັບປັດໃຈທີ່ແນ່ນອນເພື່ອຄິດໄລ່ມູນຄ່າຂອງຕະຫລາດໃນປະຈຸບັນຖ້າຂາຍ.
ມັນບໍ່ພຽງແຕ່ນັກລົງທຶນໃນຊັບສິນທີ່ສົນໃຈກັບລາຍໄດ້ສຸດທິທີ່ເກີດຈາກການດໍາເນີນງານ.
ພວກເຂົາມັກຈະສະແຫວງຫາເງິນທຶນແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ຈະກວດສອບຢ່າງລະມັດລະວັງກ່ຽວກັບລາຍໄດ້ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເພື່ອໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າການລົງທຶນຂອງພວກເຂົາຖືກປົກປ້ອງ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຕ້ອງການເບິ່ງຄ່າເຊົ່າທີ່ປົກກະຕິທີ່ເກີນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍພຽງພໍທີ່ຈະເຮັດໃຫ້ການຈ່າຍເງິນຈໍານອງທີ່ມີກໍາໄລເຫຼືອໄວ້ສໍາລັບເຈົ້າຂອງ.
ການນໍາໃຊ້ອັດຕາການເພີ່ມທຶນ (Cap Rate) ເພື່ອປະເມີນມູນຄ່າ
ເມື່ອນໍາໃຊ້ ອັດຕາການລົງທຶນ ໃນມູນຄ່າຊັບສິນລາຍໄດ້, ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການ ຂອງຊັບສິນ ສຸດທິ ຖືກນໍາໃຊ້, ແລະມີການພົວພັນກັນລະຫວ່າງສະເຫນີລາຄາແລະອັດຕາດອກເບ້ຍ. ໃນຄໍາສັບຕ່າງໆອື່ນໆ, ອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ສູງຂຶ້ນ, ລາຄາສະເຫນີລາຄາຕ່ໍາລົງ.
ການນໍາໃຊ້ຕົວເລກການລວມຄ່າເຊົ່າລວມສໍາລັບການຄາດຄະເນມູນຄ່າ
ຈໍານວນຄ່າເຊົ່າລວມຫຼື GRM ໃຊ້ການເຊົ່າລວມ ຂອງຊັບສິນຫຼາຍ ກ່ວາລາຍໄດ້ປະຕິບັດການທີ່ ໃຊ້ກັບອັດຕາດອກເບ້ຍ. ມີສອງວິທີທີ່ຈະເຮັດການຄິດໄລ່ນີ້, ຍ້ອນວ່າມີ ລາຍໄດ້ສົມເຫດສົມຜົນລວມ (GPI) ແລະລາຍໄດ້ປະຕິບັດງານລວມ (GOI).
ດັ່ງທີ່ເຫັນໄດ້ຈາກການຄິດໄລ່ຂອງແຕ່ລະຄົນ, ການຄາດຄະເນມູນຄ່າແມ່ນ ດີກວ່າການນໍາໃຊ້ລາຍຮັບການດໍາເນີນງານລວມ , ເນື່ອງຈາກການສູນເສຍທີ່ພັກອາໄສແລະການບໍ່ຈ່າຍແມ່ນໄດ້ຖືກພິຈາລະນາ.
ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ເງື່ອນໄຂແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນອະນາຄົດຕ້ອງພິຈາລະນາ
ຫຼາຍຫົວຂໍ້, ແຕ່ມີຄວາມສໍາຄັນຫຼາຍ, ແມ່ນການຖືເງື່ອນໄຂຊັບສິນທີ່ເປັນບັນຊີ.
ເນື່ອງຈາກວ່າບໍ່ມີວິທີການມູນຄ່າການປະເມີນລາຍໄດ້ພິຈາລະນາເງື່ອນໄຂຂອງຊັບສົມບັດແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງຂະຫນາດໃຫຍ່ໃນອະນາຄົດ, ຕ້ອງໄດ້ພິຈາລະນາໃນການຄາດຄະເນມູນຄ່າສຸດທ້າຍ.
ໃນເວລາທີ່ຊື້ຊັບສິນທີ່ມີຢູ່, ມັນອາດຈະໄດ້ຮັບການປະຕິບັດງານຢ່າງມີປະສິດທິຜົນ, ຫຼືອາດຈະມີບັນຫາການປະຕິບັດງານທີ່ເຮັດໃຫ້ລາຍໄດ້ສຸດທິຫຼຸດລົງ. ໃນເວລາທີ່ນັກລົງທຶນກໍາລັງປະເມີນໂຄງການອາພາດເມັນເປັນຕົວຢ່າງ, ຄ່າເຊົ່າອາດຈະບໍ່ແມ່ນຄ່າເຊົ່າແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍອາດຈະສູງກວ່າຫຼືຫນ້ອຍກວ່າທີ່ພວກເຂົາຄວນຈະເປັນ.
ໃຫ້ເວົ້າວ່າເຈົ້າຂອງບ້ານໄດ້ຮັບການໃຫ້ເຊົ່າສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າບາງຄົນໃນການແລກປ່ຽນການບໍລິການຫຼືພຽງແຕ່ຍ້ອນວ່າເຂົາເຈົ້າມີບັນຫາແລະເຈົ້າຂອງບ້ານບໍ່ຕ້ອງການທີ່ຈະຂັບໄລ່ເຂົາເຈົ້າ. ຫຼື, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງແລະບໍາລຸງຮັກສາໄດ້ຕໍ່າກວ່າມາດຕະຖານສໍາລັບຄຸນສົມບັດທີ່ຄ້າຍຄືກັນ. ເຈົ້າຂອງບ້ານອາດໄດ້ຮັບການຮັບຜິດຊອບຂອງຫນ້າທີ່ການຄຸ້ມຄອງຫຼືພຽງແຕ່ບໍ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບບັນຫາຕ່າງໆທີ່ມາຈາກເສັ້ນທາງຈາກການບໍາລຸງຮັກສາບໍ່ດີ.
ນັກລົງທຶນທີ່ກວດກາເບິ່ງທຸກໆດ້ານຂອງການປະຕິບັດງານສາມາດເຫັນໂອກາດໄດ້ເພາະວ່າຈໍານວນເງິນທີ່ເຊົ່າບໍ່ແມ່ນຕົວຈິງ. ພວກເຂົາເຫັນວ່າການໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າເຂົ້າໄປໃນຫນ່ວຍງານທີ່ມີຄ່າເຊົ່າໃນປະຈຸບັນຈະເຮັດໃຫ້ມີຄວາມແຕກຕ່າງທີ່ສໍາຄັນໃນຜົນກໍາໄລສຸດທິ, ດັ່ງນັ້ນເຂົາເຈົ້າຕ້ອງການຊື້ມັນ. ພວກເຂົາເຈົ້າອາດຈະເຫັນວ່າຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຊັບສິນບໍ່ແມ່ນຍ້ອນພວກເຂົາຄວນຈະເປັນແລະຊັບສົມບັດຕົກຢູ່ໃນຄວາມບໍ່ພໍໃຈ, ດັ່ງນັ້ນພວກເຂົາອາດຈະຜ່ານການຊື້.
ນັກລົງທຶນ Sharp ແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ແນ່ນອນຈະລະມັດລະວັງດຶງອອກຈາກເງິນທຶນຂອງໂຄງການເພື່ອໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າຕົວຈິງແມ່ນສິ່ງທີ່ພວກເຂົາກໍາລັງເຮັດວຽກຮ່ວມກັບ. ມັນເປັນເລື່ອງແປກທີ່ວ່າມີຄຸນສົມບັດທາງການຄ້າຂະຫນາດນ້ອຍກວ່າແມ່ນຖືກຄຸ້ມຄອງບໍ່ຖືກຕ້ອງ. ຄ່າເຊົ່າທັງຫມົດແມ່ນຕໍ່າເກີນໄປ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສູງເກີນໄປ, ຫຼືການລວມກັນຂອງທັງສອງ. ນັກລົງທຶນທີ່ຢຸດເຊົາການຄິດໄລ່ມູນຄ່າຂັ້ນພື້ນຖານໂດຍບໍ່ມີການຂຸດເຂົ້າໃນຄ່າເຊົ່າແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍມັກຈະຜ່ານຂໍ້ຕົກລົງທີ່ດີທີ່ສຸດທີ່ສຸດຫຼືການຈ່າຍເງີນໃຫ້ແກ່ຊັບສິນ.
ຮູ້ວິທີການລາຍໄດ້, ຍ້ອນວ່າມັນໃຊ້ຫຼາຍ
ຖ້າທ່ານວາງແຜນທີ່ຈະເຮັດວຽກກັບລູກຄ້ານັກລົງທຶນ, ໃຊ້ເວລາທີ່ຈໍາເປັນຖ້າຈໍາເປັນເພື່ອຮຽນຮູ້ວິທີການມູນຄ່າຂອງລາຍໄດ້. ທ່ານບໍ່ຕ້ອງການລູກຄ້າຜູ້ຊື້ຫຼືຜູ້ຂາຍຂອງນັກລົງທຶນຂອງທ່ານໃຊ້ຄໍາສັບທີ່ທ່ານບໍ່ໄດ້ຮັບຮູ້ຫຼືຖາມຄໍາຄິດໄລ່ທີ່ທ່ານບໍ່ສາມາດປະຕິບັດໄດ້.
ການເຮັດວຽກຮ່ວມກັບນັກລົງທຶນສາມາດໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຢ່າງຫຼວງຫຼາຍເພາະ ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບ ນີ້ແມ່ນກິດຈະກໍາທີ່ຫນ້າສົນໃຈ.
ທ່ານກໍ່ຈະສ້າງທຸລະກິດເຮັດເລື້ມຄືນອັນຍິ່ງໃຫຍ່ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການແນະນໍາຈາກລູກຄ້ານັກລົງທຶນທີ່ພໍໃຈ.
** ປັບປຸງ: ຂ້າພະເຈົ້າອັບເດດບົດຄວາມນີ້ຫລັງຈາກທີ່ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຕະຕົກລົງແລະໃນເວລາທີ່ເບິ່ງຄືວ່າເປັນການເລີ່ມຕົ້ນຂອງການຟື້ນຕົວ. ຜູ້ປະເມີນໄດ້ກາຍເປັນຜູ້ປົກຄອງທີ່ສຸດຕໍ່ບັນຫາຕະຫລາດແລະໄດ້ຖືກຕໍາຫນິສໍາລັບການຊ້າໃນການຟື້ນຟູໂດຍການປະເມີນຄ່າຊັບສິນແລະການໃຊ້ foreclosures ສໍາລັບການປຽບທຽບ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ພວກເຂົາເບິ່ງຄືວ່າຈະໄດ້ຮັບກັບຄືນໄປບ່ອນໃນຕອນນີ້.