ອັດຕາດອກເບ້ຍທຶນ, ຫຼືອັດຕາດອກເບ້ຍ, ແມ່ນເຄື່ອງມືການຄິດໄລ່ທີ່ນໍາໃຊ້ເພື່ອສ້າງຄຸນຄ່າທາງອະສັງຫາລິມະຊັບ, ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນສິນຄ້າທາງດ້ານການຄ້າແລະຄອບຄົວ. ມັນແມ່ນ NOI, ລາຍໄດ້ປະຕິບັດງານສຸດທິຂອງຊັບສິນແບ່ງອອກໂດຍມູນຄ່າຕະຫຼາດໃນປະຈຸບັນຫຼືລາຄາຊື້.
ຕໍ່ໄປ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຮູ້ວິທີການຄໍານວນອັດຕາການລົງທຶນ:
ການໃຫ້ບໍລິການນັກລົງທຶນນັກລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບຂອງທ່ານ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງມີຄວາມສາມາດຊ່ວຍພວກເຂົາໃນມູນຄ່າຂອງຄຸນສົມບັດຂອງລາຍໄດ້.
ບັນດາວິທີການທົ່ວໄປທີ່ນໍາໃຊ້, ແມ່ນບັນດາອັດຕາການລົງທຶນ, ຫຼືອັດຕາດອກເບ້ຍ.
ການຄິດໄລ່ມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ມີລາຍໄດ້ໂດຍໃຊ້ອັດຕາດອກເບ້ຍແລະລາຍໄດ້ສຸດທິ:
ເມື່ອລູກຄ້າຂອງທ່ານມີຄຸນສົມບັດລາຍໄດ້ພິຈາລະນາ, ທ່ານສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ເຂົາເຈົ້າເຫັນວ່າລາຄາທີ່ສະເຫນີແມ່ນຖືກຕ້ອງຕາມອັດຕາດອກເບ້ຍໃນປັດຈຸບັນສໍາລັບຄຸນສົມບັດປຽບທຽບແລະລາຍໄດ້ສຸດທິກໍ່ສ້າງ. ນີ້ແມ່ນວິທີການຄິດໄລ່ມູນຄ່າໂດຍໃຊ້ອັດຕາດອກເບ້ຍແລະລາຍໄດ້ .
ກໍານົດລາຍໄດ້ຂອງຊັບສິນທີ່ເຫມາະສົມກັບລາຄາສອບຖາມ:
ຖ້າລູກຄ້າຮູ້ລາຄາສະເຫນີລາຄາຂອງຊັບສິນແລະອັດຕາດອກເບ້ຍໃນປະຈຸບັນສໍາລັບຄຸນສົມບັດທີ່ຄ້າຍຄືກັນ, ທ່ານສາມາດຄິດໄລ່ລາຍໄດ້ຄ່າເຊົ່າທີ່ມີຄວາມຈໍາເປັນເພື່ອສະຫນອງລາຄາທີ່ສະເຫນີຂາຍ. ຖ້າທ່ານຕ້ອງການກໍານົດລາຍໄດ້ແລ້ວຊັບສິນຄວນສ້າງເພື່ອແກ້ໄຂລາຄາທີ່ສະເຫນີ, ນີ້ແມ່ນວິທີການຄິດໄລ່ .
ຮູ້ຈັກການຄິດໄລ່ທີ່ມີອັດຕາການລົງທຶນທີ່ເຫມາະສົມໃຫ້ແກ່ນັກລົງທຶນຂອງທ່ານ:
ການລົງທຶນຂອງອະສັງຫາລິມະໄດ້ມີຄວາມສ່ຽງພຽງພໍໂດຍບໍ່ມີລູກຄ້າຂອງທ່ານໃຊ້ເວລາຫຼາຍກວ່າໂດຍການຊື້ລາຍໄດ້ທີ່ມີມູນຄ່າຫລາຍທີ່ຜະລິດ.
ສ່ວນຫນຶ່ງຂອງມູນຄ່າຂອງທ່ານເປັນຕົວແທນອະສັງຫາລິມະຊັບຫຼືນາຍຈ້າງແມ່ນເພື່ອຊ່ວຍພວກເຂົາໃນການກໍານົດມູນຄ່າທີ່ແທ້ຈິງຂອງຊັບສິນ.
ການນໍາໃຊ້ອັດຕາການລົງທຶນແມ່ນຫນຶ່ງໃນເຄື່ອງມືການປະເມີນຕ່າງໆ, ແລະທ່ານຈະຮຽນຮູ້ວິທີການນໍາໃຊ້ພວກມັນຢູ່ໃນການເຊື່ອມຕໍ່ໃນໂປແກມຂອງເຄື່ອງມືອັດຕາດອກເບ້ຍນີ້.
ບາງເຄື່ອງມືການຄິດໄລ່ອື່ນໆທີ່ນໍາໃຊ້ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນຂອງນັກລົງທືນແລະທີ່ຢູ່ອາໃສແມ່ນຫຍັງ?
- NOI, Net Operating Income : ໃນຖານະທີ່ເປັນນັກທຸລະກິດທີ່ເປັນຜູ້ບໍລິໂພກໃນການລົງທຶນທີ່ເປັນມືອາຊີບ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງມີຄວາມຄຸ້ນເຄີຍກັບວິທີການປະເມີນຄຸນສົມບັດຂອງລາຍໄດ້. ຫນຶ່ງໃນເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນການຄິດໄລ່ຂອງລາຍໄດ້ປະຕິບັດງານສຸດທິ, ຍ້ອນວ່າມັນຖືກນໍາໃຊ້ກັບອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ຈະກໍານົດມູນຄ່າຂອງຊັບສິນ.
- ຜົນຜະລິດສຸດທິ : ການເລີ່ມຕົ້ນຂອງຍຸດທະສາດການລົງທຶນໃນຊັບສິນເຊົ່າທີ່ປະສົບຜົນສໍາເລັດແມ່ນການຄາດຄະເນທີ່ຖືກຕ້ອງກ່ຽວກັບຜົນຜະລິດເຊົ່າສໍາລັບຊັບສິນທີ່ຄາດຫວັງ. ໃນທີ່ນີ້ພວກເຮົາເຫັນວິທີການຄິດໄລ່ຜົນປະໂຫຍດຂອງການເຊົ່າທີ່ສຸດ, ເຊິ່ງໃຊ້ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຊັບສິນຢູ່ໃນບັນຊີ, ເຖິງແມ່ນວ່າບໍ່ແມ່ນການຈ່າຍເງິນຈໍານອງ.
- ຕົວແທນ ຄ່າເຊົ່າລວມ : ໃນຖານະທີ່ເປັນຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ເຮັດວຽກກັບນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ, ທ່ານອາດຈະໄດ້ຮັບການຄິດໄລ່ການຄິດໄລ່ມູນຄ່າຕະຫຼາດທີ່ບໍ່ຖືກຕ້ອງສໍາລັບແຕ່ລະຊັບສິນສຸດທ້າຍຊື້. ຕົວຄູນເຊົ່າລວມ (GRM) ແມ່ນງ່າຍທີ່ຈະຄິດໄລ່, ແຕ່ບໍ່ແມ່ນເຄື່ອງມືທີ່ຊັດເຈນສໍາລັບການກວດສອບມູນຄ່າ.
- ການໄຫລຂອງເງິນສົດຂອງຊັບສິນເຊົ່າ : ຖ້າທ່ານມາຫາບົດຄວາມນີ້ໃນການຄົ້ນຫາ, ມັນເປັນສ່ວນຫນຶ່ງຂອງການເຊົ່າການລົງທຶນຂອງພວກເຮົາ. ເລີ່ມຕົ້ນທີ່ຈະຍ່າງຜ່ານການວິເຄາະລາຍລະອຽດຂອງຊັບສິນຕົວຢ່າງ.
- ລາຍໄດ້ທີ່ອາດເກີດຂື້ນທັງຫມົດ : ພວກເຮົາຕ້ອງການຮູ້ວ່າລາຍຮັບໃດຈະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຖ້າວ່າຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຄອບຄອງຢ່າງເຕັມສ່ວນແລະຄ່າເຊົ່າທັງຫມົດຖືກເກັບຂື້ນ. ພວກເຮົາໃຊ້ເວລາຈໍານວນຫນ່ວຍງານທີ່ໃຊ້ເວລາປະຈໍາປີສໍາລັບທັງຫມົດ.
- ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການລວມ GOI : ເມື່ອພວກເຮົາຮູ້ລາຍໄດ້ທີ່ອາດເກີດຂື້ນຂອງຊັບສິນການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະໄດ້, ພວກເຮົາຈະມາຫາລາຍໄດ້ປະຕິບັດການລວມໂດຍການຫັກອອກຈາກການສູນເສຍປະຈໍາປີຍ້ອນວ່າບໍ່ແມ່ນການຈ່າຍເງິນຫຼືຫວ່າງ.
- ການເສຍຄ່າຂອງຊັບສິນເຊົ່າ : ໃນໄລຍະຂອງພວກເຮົາກ່ຽວກັບ Rent Property Investment Returns, ພວກເຮົາກໍາລັງໃຊ້ຕົວຢ່າງ fourplex ເປັນການລົງທຶນຂອງພວກເຮົາ. ທ່ານສາມາດໄດ້ຮັບລາຍລະອຽດການຊື້ຢູ່ທີ່ນີ້, ແຕ່, ຈົ່ງຈື່ໄວ້ວ່າມັນແມ່ນການຊື້ $ 325,000 ຂອງ fourplex ສໍາລັບການເຊົ່າທັງຫມົດສີ່ຫນ່ວຍງານຢ່າງເຕັມທີ່.
- ອັດຕາສ່ວນເບື້ອງຕົ້ນສໍາລັບຊັບສິນເຊົ່າ : ຜູ້ໃຫ້ກູ້ໃຊ້ອັດຕາສ່ວນພັກຜ່ອນ - ເປັນຫນຶ່ງໃນວິທີການວິເຄາະຂອງພວກເຂົາໃນເວລາທີ່ພິຈາລະນາໃຫ້ການສະຫນອງທຶນສໍາລັບຊັບສິນການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະຊັບ. ອັດຕາສ່ວນອັດຕາການພັກຜ່ອນເຖິງແມ່ນສູງເກີນໄປເປັນຕົວຊີ້ວັດລະມັດລະວັງ.
ຄວາມງາມຂອງການລົງທຶນດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນວ່າມີເຄື່ອງຄິດໄລ່ທີ່ຫນ້າເຊື່ອຖືເຫຼົ່ານີ້ເພື່ອປະເມີນການລົງທຶນຂອງທ່ານ.
ຖ້າພວກເຂົາຮ່ວມກັນບອກທ່ານວ່າທ່ານກໍາລັງຊອກຫາໂອກາດ, ທ່ານອາດຈະຕ້ອງໃຊ້ປະໂຫຍດກ່ອນທີ່ມັນຈະຫາຍໄປ.