- ສະຖານທີ່
- ການເງິນ
- ການຊ່ອມແຊມ
- ຕະຫຼາດປະຈຸບັນ
ປະເມີນສະຖານທີ່ຂອງຊັບສິນ
ສະຖານທີ່ແມ່ນຫນຶ່ງໃນສິ່ງທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດທີ່ຈະຕ້ອງພິຈາລະນາໃນການປະເມີນຄຸນສົມບັດການລົງທຶນທີ່ເປັນໄປໄດ້. ມັນສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານຄິດກ່ຽວກັບທ່າແຮງຂອງຊັບສິນທີ່ຈະຮູ້ຈັກໃນໄລຍະຫລາຍປີ.
ຍົກຕົວຢ່າງ, ນັກລົງທືນອະສັງຫາລິມະຊັບ Robert Kiyosaki ເວົ້າກ່ຽວກັບຜົນປະໂຫຍດຂອງການຊື້ຊັບສິນທີ່ຢູ່ໃກ້ກັບຊຸມຊົນວິທະຍາໄລ. ເຫດຜົນແມ່ນ, ມີການສະຫນອງຈໍານວນຫລາຍຂອງຜູ້ເຊົ່າ, ພໍ່ແມ່ຂອງນັກຮຽນຈະຈ່າຍຄ່າເຊົ່າແລະທ່ານອາດຈະຄິດໄລ່ຄ່າ ເຊົ່າທີ່ສູງຂຶ້ນ ຍ້ອນຄວາມຕ້ອງການຂອງພື້ນທີ່ແລະຄວາມຕ້ອງການທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນສໍາລັບອາພາດເມັນ.
ສິ່ງທີ່ Neighborhood ຄືຄືກັນ
- ມັນແມ່ນຕົວເມືອງຫຼືເມືອງ?
- ແມ່ນຢູ່ໃກ້ກັບຮ້ານຂາຍຍ່ອຍ, ສູນກາງການຂົນສົ່ງ, ໂຮງຫມໍ, ແລະໂຮງຮຽນ?
- ຊະນິດຂອງຜູ້ເຊົ່າທີ່ຈະຕ້ອງການຢູ່ທີ່ນັ້ນບໍ? (ຄອບຄົວ, ຜູ້ສູງອາຍຸ, ຄົນດຽວ, ຊັ້ນກາງ, ແລະອື່ນໆ)
- ມີການສະຫນອງຈໍານວນຫລາຍຂອງຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນພື້ນທີ່ບໍ?
- ມັນຢູ່ໃກ້ກັບທີ່ຢູ່ອາໃສໃນປະຈຸບັນຂອງທ່ານບໍ? ຖ້າມັນຢູ່ຫ່າງໄກ, ທ່ານຈະຕ້ອງຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການເດີນທາງກ່ຽວກັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທາງດ້ານການເງິນຈາກຄ່າເດີນທາງແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຈາກການສູນເສຍຜະລິດຕະພັນ.
- ແມ່ນຕົວເມືອງທີ່ມີຄວາມຫມັ້ນຄົງ, ຂະຫຍາຍຕົວຫຼືຫຼຸດລົງ? ມີຄຸນສົມບັດທີ່ຫວ່າງບໍ່ຫຼາຍຫຼືມີການກໍ່ສ້າງໃຫມ່ຫຼາຍບໍ?
- ທ່ານເຫັນໂອກາດທີ່ຈະເຕີບໂຕໃນອະນາຄົດບໍ? ສໍາລັບຕົວຢ່າງ, ເສັ້ນທາງລົດໄຟໃຫມ່ທີ່ເຊື່ອມຕໍ່ກັບເມືອງທີ່ສໍາຄັນແມ່ນກໍາລັງກໍ່ສ້າງ, ຫຼືບໍລິສັດໃຫມ່ກໍ່ໄດ້ຍ້າຍໄປເຂດແລະສ້າງວຽກໃຫມ່. ເຫຼົ່ານີ້ສາມາດເພີ່ມຄວາມຕ້ອງການຂອງສະຖານທີ່ຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.
ຕີລາຄາຊັບສິນຂອງຊັບສິນ
ຮູ້ງົບປະມານຂອງທ່ານ
- ທ່ານສາມາດໃສ່ເຂົ້າໃນການລົງທຶນນີ້ເທົ່າໃດ?
- ທ່ານສາມາດຫລຸດຈໍານວນເທົ່າໃດ?
- ຖ້າທ່ານຕ້ອງການເງິນເພີ່ມເຕີມ, ທ່ານຈະໄດ້ຮັບເງິນຈາກບ່ອນໃດ?
- ການຈ່າຍເງິນຈໍານອງແລະອັດຕາດອກເບ້ຍຂອງທ່ານຈະເປັນແນວໃດ?
ເບິ່ງຄ່າຂອງຊັບສິນ
- ຂໍໃຫ້ເບິ່ງລາຍໄດ້ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕົວຈິງສໍາລັບຊັບສິນ. ຖ້າບໍ່ມີ, ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທ່ານສາມາດຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານຢ່າງເຫມາະສົມ.
- ຄິດໄລ່ ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ (NOI) ສໍາລັບຊັບສິນ.
- ອັດຕາຫວ່າງງານ ມາດຕະຖານສໍາລັບເຂດຂອງທ່ານແມ່ນຫຍັງ?
- ການຄາດຄະເນວ່າຄ່າເຊົ່າເຮືອນແມ່ນຫຍັງ?
- ຈະເປັນແນວໃດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍປະກັນໄພ?
- ອາກອນແມ່ນເທົ່າໃດ?
- ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ ບໍາລຸງຮັກສາຊັບສິນ ແມ່ນຫຍັງ?
- ທ່ານໄດ້ກໍານົດ ອັດຕາດອກເບ້ຍ ຂອງຕະຫຼາດຂອງທ່ານ (Cap Rate) ? ຖ້າທ່ານບໍ່ຮູ້ກ່ຽວກັບອັດຕາດອກເບ້ຍຂອງລາຄາຂອງຕະຫຼາດຂອງທ່ານ, ທ່ານຄວນປຶກສາກັບນາຍຈ້າງທີ່ຢູ່ອາໃສໃນທ້ອງຖິ່ນ.
- ເມື່ອທ່ານໄດ້ກໍານົດອັດຕາດອກເບ້ຍ, ທ່ານສາມາດແບ່ງ NOI ໄດ້ໂດຍ Cap Rate ແລະໄດ້ຮັບ ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນປະຈຸບັນ.
- ທ່ານໄດ້ເຮັດການວິເຄາະຕະຫຼາດແບບປຽບທຽບ (CMA)?
- ແມ່ນບ້ານທີ່ມີຄວາມຄ້າຍຄືກັນຢູ່ໃນພື້ນທີ່ສໍາລັບການຂາຍ? ບໍ່ວ່າທ່ານຈະຊື້ຊັບສິນທີ່ເຊົ່າຫຼືຊອກຫາເຮືອນຫຼັງຫນຶ່ງ, ທ່ານຕ້ອງການໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທ່ານບໍ່ຈ່າຍຄ່າຊັບສິນ.
ການປະເມີນການສ້ອມແປງແມ່ນສິ່ງທີ່ຈໍາເປັນ
ທ່ານມີຄວາມສະດວກສະບາຍກັບການສ້ອມແປງແນວໃດ?
- ທ່ານຕ້ອງການຊັບສິນທີ່ຕ້ອງການເຄືອບສີແລະຜ້າພົມໃຫມ່, ທ່ານພໍໃຈກັບການເຮັດວຽກທີ່ປານກາງຫຼືທ່ານມີຄວາມສະດວກສະບາຍກັບການຟື້ນຟູຂີ້ມູກ (ທໍ່ໃຫມ່, ໄຟຟ້າ, ຊັ້ນ, ກໍາແພງ, ແລະອື່ນໆ)
ທ່ານສາມາດຈ່າຍຄ່າການສ້ອມແປງເຫຼົ່ານີ້ບໍ?
- ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງຈະແຕກຕ່າງກັນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍໂດຍອີງໃສ່ຖ້າທ່ານສາມາດເຮັດຕົວທ່ານເອງຫຼືຖ້າທ່ານຕ້ອງການຈ້າງຄົນອື່ນໃຫ້ເຮັດ.
- ງົບປະມານການກໍ່ສ້າງຂອງທ່ານສໍາລັບວັດສະດຸແລະຫັດຖະກໍາຈະມີຄວາມແຕກຕ່າງກັນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍໂດຍຂຶ້ນຢູ່ກັບວ່າທ່ານກໍາລັງປັບປຸງບ້ານເຮືອນລ້ານໂດລາຫຼືຊັບສິນທີ່ເຊົ່າຫົກສິບພັນດອນລາ.
- ກົດລະບຽບທົ່ວໄປອີກປະການຫນຶ່ງແມ່ນ, ການສ້ອມແປງຈະມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຫຼາຍກວ່າທີ່ທ່ານວາງແຜນໄວ້. ຖ້າທ່ານຈ້າງຜູ້ຮັບເຫມົາ, ອາຊີບສອງອາທິດກໍ່ປ່ຽນໄປເປັນສີ່ອາທິດ. ເຖິງແມ່ນວ່າທ່ານກໍາລັງເຮັດການສ້ອມແປງຕົວທ່ານເອງ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສາມາດອອກຈາກມື. ຕົວຢ່າງ, ທ່ານວາງແຜນທີ່ຈະເອົາຜ້າປ່ອງໃຫມ່ຢູ່ໃນຫ້ອງສໍາລັບ $ 800. ໃນເວລາທີ່ທ່ານເປີດຝາ, ທ່ານຊອກຫາການລະບາດຂອງສາຍພັນແລະຄວາມຕ້ອງການທີ່ຈະບໍ່ພຽງແຕ່ exterminate ແຕ່ກໍ່ຍັງ re-frame ຝາ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ບໍ່ຄາດຄິດເຊັ່ນນີ້ຈະເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງໄວວາ. ທ່ານຈະບໍ່ພຽງແຕ່ຕີລາຄາງົບປະມານການກໍ່ສ້າງສູງແຕ່ທ່ານຈະຈ່າຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍດ້ານການເງິນເພີ່ມເຕີມທີ່ເອີ້ນວ່າ "ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ອ່ອນ", ການຈ່າຍຄ່າສິນເຊື່ອ, ຊັບສິນແລະການປະກັນໄພໃນຊັບສິນທີ່ຫວ່າງບໍ່ໃນຂະນະທີ່ການສ້ອມແປງເພີ້ມເຕີມ.
ການປະເມີນການລົງທຶນເມື່ອປຽບທຽບກັບຕະຫຼາດປະຈຸບັນ
ການພະຍາຍາມທີ່ຈະເລື່ອນ McMansion ໃນໄລຍະການຖົດຖອຍຈະບໍ່ແມ່ນທຸລະກິດທີ່ງ່າຍທີ່ສຸດ. ໃນຂະແຫນງການເສດຖະກິດ, ການຊື້ຊັບສິນທີ່ຖືກປິດກັ້ນໃຫ້ເຊົ່າໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າອາດຈະເປັນການດີກວ່າສໍາລັບຄວາມສໍາເລັດ. ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຊອກຫາແນວໂນ້ມໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໃນປັດຈຸບັນແລະດັດແປງແຜນຂອງທ່ານຕາມຄວາມເຫມາະສົມ.
ຖ້າທ່ານຊື້ McMansion ແລະມີເງິນທີ່ຈະຖືມັນເຈັດປີຈົນກວ່າທ່ານຈະສາມາດຂາຍມັນໄດ້ເພື່ອກໍາໄລ, ແລ້ວ, ມັນອາດຈະເປັນການລົງທຶນທີ່ດີ. ສິ່ງອື່ນທີ່ຈະເບິ່ງຢູ່ໃນເວລາທີ່ຊື້ຊັບສິນແມ່ນມູນຄ່າການຂາຍຂອງຕົນ. ສິນຊັບທີ່ມີຄວາມຕ້ອງການສູງແມ່ນສິ່ງທີ່ສາມາດຊື້ແລະຂາຍໄດ້ຢ່າງງ່າຍດາຍໂດຍບໍ່ວ່າຈະເປັນຕະຫຼາດ. ພວກເຂົາເຈົ້າແມ່ນສະເຫມີໃນຄວາມຕ້ອງການ. ຄິດວ່າພວກເຂົາເປັນສິ່ງຈໍາເປັນເຊັ່ນ: ເຂົ້າຈີ່ແລະນ້ໍາ.
ຄົນບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງມີເຮືອນທີ່ມີສະລອຍນ້ໍາແລະຫ້ອງການກວດເບິ່ງໂທລະທັດ. ປະຊາຊົນຕ້ອງການເຮືອນທີ່ມີຫ້ອງນ້ໍາທີ່ສະອາດແລະມຸງທີ່ເຂັ້ມແຂງ. ທ່ານຕ້ອງການຊັບສິນຂອງທ່ານທີ່ຈະຂໍອຸທອນກັບຈໍານວນເງິນທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງປະຊາຊົນດັ່ງນັ້ນທ່ານມີຈໍານວນທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງຜູ້ເຊົ່າທີ່ຄາດຫວັງແລະຜູ້ຊື້.